Een verhuurder wil graag geloven dat een faillissement van zijn huurder een ver-van-zijn-bed-show is. Meestal is dat gelukkig ook zo. De realiteit – vooral in retailland – is echter soms anders. Het is daarom maar beter voorbereid te zijn op het nightmare scenario van een faillissement. Op het snijvlak faillissementsrecht en huurrecht zijn er ontwikkelingen gaande. Een aspect hiervan licht ik er uit.

Leegstandschade


Bij het faillissement van de huurder kan een curator de huurovereenkomst opzeggen met een termijn van drie maanden. Indien de verhuurder er vervolgens niet in slaagt om na die drie maanden een nieuwe huurder te vinden, ontstaat er leegstandschade. Huurovereenkomsten lopen doorgaans jaren. Indien een huurovereenkomst bijvoorbeeld vier jaar eerder eindigt door een faillissement en er vervolgens minimaal vier jaar lang geen nieuwe huurder wordt gevonden, is de leegstandschade gelijk aan vier jaren huur. Leegstandschade is in veel gevallen daarmee de grootste schadepost voor een verhuurder. Er kan tussen huurder en verhuurder worden overeengekomen dat die schade moet worden betaald door de huurder. De Hoge Raad heeft echter in 2011 bepaald (http://bit.ly/2n7u2lC) dat die schade niet als vordering in het faillissement kan worden toegelaten. Wel kan die schade aldus de Hoge Raad in 2013 (http://bit.ly/2nkNsEI) - op een derde partij die zich garant heeft gesteld, worden verhaald. Die derde kan de bank zijn die een bankgarantie heeft afgegeven. Andere mogelijkheden zijn bijvoorbeeld, ervan uitgaande dat de huurder een rechtspersoon is, een moedermaatschappij of de bestuurder in privé. Deze derde partij kan de leegstandschade vervolgens niet verhalen in het faillissement.

Leegstandbeding


Zo’n derde partij wordt daar niet vrolijk van. Die moet bloeden en kan daar niemand op aanspreken. Met name banken zijn gewend bij het afgeven van een bankgarantie te verlangen dat een positief saldo op een aparte bankrekening wordt aangehouden gelijk aan het bedrag waarvoor de bankgarantie wordt afgegeven. Indien een bankgarantie wordt ingeroepen, kan de bank vervolgens voorkomen dat zij schade lijdt door verrekening toe te passen. Sinds de genoemde uitspraak van de Hoge Raad is dat niet meer mogelijk wat betreft de leegstandschade. De vraag is daardoor gerezen of het juridisch gezien wel door de beugel kan dat (1) de verhuurder de leegstandschade vergoed krijgt, (2) in het faillissement de leegstandschade niet kan worden toegelaten en (3) een derde partij het kind van de rekening is. Op 17 februari 2017 heeft de Hoge Raad (http://bit.ly/2mECNYk) geoordeeld dat dit inderdaad door de beugel kan indien er sprake is van een leegstandbeding. Het leegstandbeding kan dan wel niet in het faillissement worden ingeroepen, het blijft een juridisch geldende basis om een derde tot betaling aan te spreken.

Advies verhuurders


Naar aanleiding van het vorenstaande adviseer ik verhuurders (indien dit commercieel haalbaar is):
- bij het aangaan van een huurovereenkomst een leegstandbeding op te nemen;
- zekerheid te vragen bij voorkeur via een bankgarantie waarbij de bankgarantie ook kan worden getrokken voor
leegstandschade;
- indien banken binnenkort (zoals verwacht kan worden) geen leegstandschade meer vergoeden onder de
bankgarantie een andere derde partij te vragen zich garant te stellen voor de leegstandschade.

 Wie betaalt leegstandschade

 

Gerelateerde artikelen

Bezig met laden... Bezig met laden...